Yeniden Kiralama Yasağı: Türk Borçlar Kanunu Madde 355 Kapsamında Detaylı İnceleme

Kiracı ve kiraya veren arasındaki sözleşmelerde, kiracının haksız tahliyelere karşı korunması büyük bir öneme sahiptir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 355, kiraya verenin, belirli şartlarda kiracıyı gereksinim veya yeniden inşa amacıyla tahliye ettirdikten sonra, taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın başka bir kişiye kiralamasını engelleyen bir yasağı düzenler. Bu düzenleme, kiracının haklarını koruyarak, kötü niyetli uygulamaların önüne geçmeyi hedefler.

Yeniden Kiralama Yasağı Nedir? (TBK m. 355)

Türk Borçlar Kanunu Madde 355, kiraya verenin gereksinim veya yeniden inşa amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladıktan sonra, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl süreyle başka bir kişiye kiralayamayacağını hükme bağlar. Bu düzenleme, kiracıyı tahliye sonrasında koruma altına alarak, taşınmazın başka bir kişiye kiralanmasını sınırlar.

TBK Madde 355 (1): "Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz."

Bu hüküm, kiraya verenin taşınmazı, ihtiyaç gerekçesiyle tahliye ettirdikten sonra başka bir kişiye kiralamasını engelleyerek kiracıyı korumayı amaçlar. Kiraya veren, eski kiracıyı mağdur etmemek için taşınmazı üç yıl boyunca başkasına kiralayamaz.

Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliyede Yeniden Kiralama Yasağı

Kiralanan taşınmaz, yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye ettirildiğinde, TBK Madde 355 kiracının haklarını koruyucu bir düzenleme daha getirir. Taşınmaz eski haliyle kiraya verilemez ve yeniden inşa edilen taşınmaz için eski kiracının öncelik hakkı bulunmaktadır. Bu hak, taşınmazın yeni durumu ve kira bedeli üzerinden geçerli olur.

TBK Madde 355 (2): "Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz."

Kiraya verenin, taşınmaz yeniden inşa edildikten sonra eski kiracıya yeni kira bedeliyle kiralama teklif etme zorunluluğu bulunmaktadır. Kiracı bu teklifi kabul ederse, yeni bir kira sözleşmesi yapılır. Kiracının bu hakkı kullanabilmesi için kiraya verenin yaptığı yazılı bildirimi takip eden bir ay içinde öncelik hakkını kullanması gerekir. Kiracı bu hakkını kullanmadığı takdirde, taşınmaz başkasına kiralanabilir.

Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık Durumunda Tazminat

Kiraya veren, yeniden kiralama yasağına aykırı davranarak taşınmazı üçüncü bir kişiye kiraladığı takdirde, kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğar. Bu tazminat, eski kiracının haklarının korunması açısından önemlidir ve kiracının son kira yılında ödediği bedelden az olamaz. Kiraya verenin bu yükümlülüğü yerine getirmemesi, eski kiracının mağduriyetine yol açar.

TBK Madde 355 (4): "Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür."

Bu tazminat miktarı, kiracının maruz kaldığı zararın karşılanması amacıyla belirlenmiştir ve kiraya verenin haksız tahliye sonrası taşınmazı başka bir kişiye kiralamasını engellemeyi hedefler. Tazminat, kiracının mağduriyetini gidermeyi amaçlarken, kiraya verenin kötü niyetli uygulamalarını da önler.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/7078E. 2016/2653K. 04.04.2016 “Dava, TBK'nun 355. maddesi gereği maddi ve manevi tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, davacı ile eski malik arasında 22.05.2001 tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalı yeni malikin taşınmazı 30.09.2010 tarihinde satın aldığını ve süresinde ihtar çekip tahliye davası açtığını, mahkemece 03.04.2012 tarihinde tahliye kararı verildiğini, davalının kararı 16.4.2012 de icraya koyduğunu, 30.07.2012 günü tahliye için mecura gidildiğini ve davacının anahtarı 06.08.2012'de icra müdürlüğüne teslim ettiğini, tahliye kararının da onanarak kesinleştiğini, davalı yeni malikin kiralananı yandaki dükkanla birleştirip pimapen dükkanı açmak için tahliye davası açtığını ancak dükkan açmayıp 01.03.2014 tarihinde mecuru başkasına kiraladığını, davalının kendisine yazılı bir ihtarı da bulunmadığını, 25.08.2010 tarihinde komşu işyerinde patlama olduğunu o dönemde de kiraları yeni malike ödediğini ve kiralanandaki hasar yüzünden masraf yaptığını, 02.08.2012 tarihinde başka bir dükkanı aylık 750 TL bedelle kiraladığını, nakliye ve komisyon ücreti ödediğini, iş ve gelir kaybı olduğunu, yeni dükkana da tadilat yaptığını, son ödediği kiranın 520 TL olup, TBK 355 gereği bir yıllık kiradan az olmamak üzere fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 6.240 TL maddi tazminat ile müşteri ve itibar kaybettiğinden 20.000 TL manevi tazminatın davalıdan tahsilini istemiştir. Davalı, kiralananla yandaki dükkan arasındaki duvarın kaldırılması halinde binanın yıkılacağından işyeri olarak kiralananı kullanamadığını ve davacıya teklifte bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davalının dükkanda yapacağı işe uygun olarak orta duvarı kaldırmasının binada yıkılma riski oluşturması nedeni ile orta duvarı kaldıramadığından ihtiyacı olan işte kullanamadığı ve tanık beyanlarından da anlaşıldığı üzere davalıya yeniden dükkanı kiralaması için teklifte bulunduğu ancak buna rağmen davalının dükkanı kiralamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-TBK'nun 355. maddesinde ''Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür '' düzenlemesi bulunmaktadır. Yasa maddesinde bahsedilen haklı sebep, kiracının kiralanandan tahliyesi sağlandıktan sonra üç yıl süreyle kiralananı başkalarına kiraya verme yasağının bir istisnasıdır. Mahkemenin haklı sebep olarak kabul ettiği kiralananın orta duvarı kaldırılamadığından ihtiyaçta kullanılamaması olgusu kiralayandan kaynaklanan bir sebep olup, kiracının kiralananı yeniden kiralamasına engel teşkil etmez. Kiracıdan kaynaklanan bir sebeple kiracının tekrar kiralamasının olanaksız hale gelmesi veya taşınmazın mücbir sebep sonucu kullanılamayacak derecede zarar görmesi durumunda T.B.K.nın 355. maddesinin kasteddiği anlamda bir haklı sebep bulunduğu kabul edilmelidir. Davalı kiralananı yeniden kiralamadan önce davacıya T.B.K.nın 355/2. maddesi hükmüne göre yazılı bildirim ile kiralama konusunda öncelik tanımadığından eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminata hükmetmek gerekirken yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.”

Kiracı Haklarının Korunması ve Yeniden Kiralama Yasağının Önemi

Yeniden kiralama yasağı, kiracının tahliyeden sonra korunması açısından oldukça önemli bir düzenlemedir. Özellikle gereksinim veya yeniden inşa amacıyla tahliye edilen taşınmazlar, üç yıl boyunca eski kiracı dışında birine kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranan kiraya verenler, kiracıya tazminat ödemek zorundadır. Bu düzenleme, kiracıyı kötü niyetli uygulamalardan koruyarak, taşınmazın kiraya verilmesinde adil bir süreç oluşturur.

Sonuç: Yeniden Kiralama Yasağının Hukuki Sonuçları

Türk Borçlar Kanunu Madde 355, kiracının haksız tahliyelere karşı korunmasını sağlayan önemli bir düzenlemedir. Gereksinim veya yeniden inşa amacıyla tahliye edilen kiracı, taşınmazın yeniden kiralanması durumunda tazminat talep edebilir. Ayrıca, yeniden inşa edilen taşınmazlar için kiracının öncelikli kiralama hakkı bulunmaktadır. Kiraya verenin bu hükümlere aykırı davranması, eski kiracının tazminat talebine yol açar. Bu düzenlemeler, kiracı ve kiraya veren arasında adil bir denge kurmayı amaçlar ve taraflar arasında doğabilecek uyuşmazlıkları önler.