Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedir ve Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Yazılı tahliye taahhüdü, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair verdiği yazılı bir beyanıdır. Bu beyan, kiraya veren tarafından belirlenen şartlar altında kiracının mülkü boşaltmasını talep etmeye yönelik yasal bir dayanak sağlar. Ancak, geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü için bazı şartlar yerine getirilmelidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352'ye göre, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için:

• Taahhüdün yazılı olarak verilmesi,

• Tahliye tarihinin belirli bir şekilde belirtilmesi,

• Taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması gerekir.

TBK m. 352/I: "Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı yazılı olarak kiralananı belli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmişse, kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir."

Tahliye Taahhüdünün Hukuki Niteliği

TBK m. 352'ye göre, yazılı tahliye taahhüdü kiraya veren ile kiracı arasında yapılan bir yan sözleşme olarak kabul edilir. Ancak bu sözleşmenin geçerliliği için belirli şartlar yerine getirilmelidir. Tahliye taahhüdünün hukuki niteliği, kiracının aleyhine kullanılmaması gereken bir anlaşma niteliği taşır. Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 2/II'ye göre, hiçbir hak kötüye kullanılamaz.

TMK m. 2/II:"Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz."

Bu hükme göre, kiraya verenin kiracının zayıf konumunu kullanarak tahliye taahhüdü alması halinde, bu durum hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.

Tahliye Taahhüdünde Hakkın Kötüye Kullanılması ve Çözüm Önerileri

Yargıtay, tahliye taahhüdünün kötüye kullanılmasına karşı katı bir duruş sergilemektedir. Kiracının baskı altında imzaladığı bir tahliye taahhüdü, geçersiz kabul edilebilir. Örneğin, Yargıtay'ın bazı kararlarında kararında, imzanın kiracıya ait olmadığı iddiası ve tahliye taahhüdünün baskı altında alındığı gerekçesiyle dava reddedilmiştir . Bu tür durumlar, hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilir ve kiracının lehine sonuçlanabilir.

Kiracı Hakları ve Yazılı Tahliye Taahhüdüne Karşı Koruma Mekanizmaları

Kiracılar, yazılı tahliye taahhüdü verirken dikkatli olmalı ve haklarının bilincinde olmalıdır. Eğer tahliye taahhüdü baskı altında veya haksız koşullarla imzalatıldıysa, kiracı bu durumu mahkemeye taşıyabilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin kararlarına göre, tahliye taahhüdünün geçerliliği için kiracının özgür iradesiyle bu taahhüdü vermesi gerekmektedir. Aksi takdirde, kiracının verdiği taahhüdün geçersiz sayılması mümkündür .

Tahliye Taahhüdü ve Kiraya Verenin Hakları

Kiraya veren, geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü alarak kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir. Ancak, kiraya verenin bu hakkı keyfi olarak kullanamayacağı da unutulmamalıdır. Kiraya veren, kiracının özgür iradesi dışında alınan tahliye taahhütlerini kullanarak tahliye talebinde bulunursa, bu durum hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir. TBK m. 352/I uyarınca, kiraya verenin tahliye talebi ancak belirli şartlar altında icra takibine konu olabilir.

Yargıtay Kararları Işığında Yazılı Tahliye Taahhüdü

Yargıtay, yazılı tahliye taahhüdü ile ilgili pek çok kararında tahliyenin yalnızca belirli şartlar altında yapılabileceğini vurgulamaktadır. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için, tarih ve imzanın kiracı tarafından bizzat belirtilmiş olması gerekmektedir. Eğer tahliye tarihi sonradan kiraya veren tarafından doldurulursa, boş belgeye imza atan kişinin bu eylemin sonuçlarına katlanması gerektiği Yargıtay kararlarında belirtilmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2009/11095E. 2010/2313K. 04.03.2010 “Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15.01.2003 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi tarafların imzasını taşıdığına göre geçerli olup tarafları bağlar. Kiracı tahliye taahhüdü amacıyla boş kağıda imza attığını üzerinin sonradan doldurulduğunu savunmuş ise de, yapılan bu savunmaya itibar edilemez. Boş kağıda imza atan kimsenin bunun sonucuna katlanması gerekir. Dairemizin kararlılık kazanmış uygulaması da bu yönde olduğu gibi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 12.12.1990 gün ve 1990/6 E-1990/628 K. sayılı kararı ile 1.7.1992 gün ve E.357-K.422 sayılı kararı ve 17.1.1999 gün ve 1999/6-28-10 sayılı kararları da bu doğrultudadır. Davalı Borçlar Kanununun 31.maddesinde öngörülen yasal hakkını kullanmadığına göre boş olarak imzalanan tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunun kabulü gerekir. Bu nedenle dinlenen tanık beyanlarına itibar edilemez.”

Sonuç

Yazılı tahliye taahhüdü, kiracı ve kiraya veren arasındaki hukuki ilişkinin önemli bir parçasıdır. Ancak, bu taahhüdün geçerliliği belirli şartlara bağlıdır ve Yargıtay uygulamalarında da bu şartlar sıkı bir şekilde denetlenmektedir. Kiracılar, baskı altında imzaladıkları tahliye taahhütlerine karşı hukuki yollara başvurabilirken, kiraya verenlerin de hakkı kötüye kullanmamaları gerekmektedir.