Yapı Malikinin Sorumluluğu Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 69. maddesi, yapı maliklerinin sorumluluğunu düzenlemektedir. Bir yapının sahibi, yapıdaki kusurlar veya bakım eksiklikleri nedeniyle meydana gelebilecek zararlardan sorumludur. Bu sorumluluk, yapı malikinin kusuruna bakılmaksızın doğar ve kusursuz sorumluluk olarak kabul edilir. Bu yazıda, yapı malikinin sorumluluklarını ve bu sorumluluğun hukuki dayanaklarını inceleyeceğiz.

Türk Borçlar Kanunu Madde 69'un Detayları ve Yasal Dayanakları

Türk Borçlar Kanunu Madde 69, yapı maliki kavramını net bir şekilde tanımlar ve bu kişilerin yapılarında meydana gelen zararlardan sorumlu olduğunu belirtir. Maddenin tam metni şu şekildedir:

"Bir yapının maliki, yapıdaki bozukluk veya bakım eksikliği nedeniyle doğan zararlardan sorumludur."

Bu madde, yapı sahiplerinin yasal yükümlülüklerini belirlerken, aynı zamanda zarar görenlerin de tazminat talep etme hakkını ortaya koyar. Yasa, yapıların güvenliğini sağlamak ve üçüncü kişilerin zarar görmesini önlemek amacıyla oluşturulmuştur.

Yapı Malikinin Hukuki Sorumluluğu: Kusur ve Kusursuz Sorumluluk

Yapı malikinin sorumluluğu iki temel başlık altında incelenebilir: kusur sorumluluğu ve kusursuz sorumluluk. Türk Borçlar Kanunu’nun 69. maddesi kapsamında, yapı malikleri, yapıdaki bir kusur ya da bakım eksikliği sonucu meydana gelen zararlardan kusursuz olarak sorumludur. Bu, yapı maliki suçlu olmasa bile sorumluluğun doğacağı anlamına gelir. Örneğin, bir binanın çatısının düzgün yapılmaması sonucu bir kişiye zarar verilmesi durumunda, yapı maliki sorumlu tutulur.

Kusursuz sorumluluk, zarar gören kişilerin haklarını koruma altına alırken, yapı maliklerinin yapılarının bakım ve güvenliğine daha fazla özen göstermesini teşvik eder.

Yapı Malikinden Kaynaklanan Zararlar ve Tazminat Şartları

Yapı malikinden kaynaklanan zararlar genellikle maddi ve manevi zararlar olarak ikiye ayrılır. Maddi zararlar, bir kişinin bedensel veya malvarlığına gelen zararları içerirken, manevi zararlar ise ruhsal sıkıntı ve huzursuzluk gibi maddi olmayan zararları kapsar.

Bir zararın tazmin edilmesi için öncelikle zarar görenin bu zararı ispat etmesi gerekir. Yapıdaki bozukluk veya bakım eksikliğinin doğrudan bu zarara yol açtığını göstermek, tazminat talebinin başarıya ulaşması için kritik öneme sahiptir. Ayrıca, zarar gören kişi, yapıyı kullanan ya da yapının çevresinde yaşayan biri olabilir.

Yapı Malikinin Sorumluluktan Kurtulma Yolları

Yapı maliki, her durumda sorumlu olmayabilir. Kurtuluş beyanı, yapı malikinin sorumluluktan kurtulmasını sağlayabilecek bir hukuki savunma mekanizmasıdır. Yapı maliki, zarar verici olayın kendi kontrolü dışında gerçekleştiğini veya yapıdaki zararın üçüncü kişilerin eylemlerinden kaynaklandığını ispat ederse sorumluluktan kurtulabilir.

Örneğin, bir yapı maliki binanın bakımını düzenli olarak yaptırmış ve gerekli tüm güvenlik önlemlerini almışsa, beklenmedik doğal bir afet sonucu meydana gelen zararlar nedeniyle sorumlu tutulmayabilir.

Türk Yargıtay Kararları: Yapı Malikinin Sorumluluğu ile İlgili Emsal Kararlar

Türk yargısında yapı maliklerinin sorumluluğu ile ilgili pek çok emsal karar bulunmaktadır. Yargıtay tarafından verilen bu kararlar, yapı maliklerinin sorumluluğunun kapsamını ve sınırlarını netleştirmekte önemli rol oynamaktadır.

Örneğin, Yargıtay bir kararında, bir binanın çatısından düşen kar kütlesi nedeniyle bir kişiye zarar gelmesi durumunda yapı malikini sorumlu tutmuştur. Bu karar, yapı malikleri için büyük bir uyarı niteliğindedir; düzenli bakımın yapılmaması ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 2015/3522 E. 2016/1567 K. “Davacı vekili, davalı ...ye ait olan ve diğer davalı tarafından da sorumluluk sigortası ile sigortalanan binada çıkan yangın sonucunda, müvekkili tarafından yangın sigorta poliçesiyle sigorta örtüsü altına alınan iş yerinde hasar meydana geldiğini hasar bedelinin müvekkili tarafından sigorta ettirene ödendiğini, zararı meydana getiren yangının, söz konusu binadaki imalat ve bakım hatasından kaynaklandığını, dolayısıyla oluşan zarardan davalıların sorumlu bulunduklarını ileri sürerek, 4.775.000 TL'nin ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek avans faizi birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ...Ş. vekili, yangının binada kiracı olarak bulunan dava dışı şirkete ait iş yerinden kaynaklandığını, bu olay ile ilgili yürütülen ceza soruşturmasının sonucunun beklenilmesinin gerektiğini, müvekkilinin maliki olduğu binada yangına karşı her türlü önlemin alındığını, istenilen tazminatın fahiş olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... şirketi vekili, davaya konu yangının, dava dışı şirketlerin faaliyette bulundukları bağımsız bölümlerden çıktığını, yangın sebebinin tespit edilemediğini, yangının, binanın yapımından veya bakımından kaynaklanmadığını savunarak, davanın reddine istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, işbu davanın bina maliki ile birlikte onun mali mesuliyet sigortacısına karşı açıldığı ve TTK'nın 4. maddesi uyarınca ticari dava olduğu, dolayısıyla davalı tarafın görev itirazının yerinde bulunmadığı, yangının meydana geldiği yapının, tapuda bahçeli, kargir fabrika niteliğinde kayıtlı bulunduğu, davalı yapı maliki tarafından 53 bağımsız bölüm oluşturularak davacının sigorta ettireni de dahil

dava dışı şirket ve kişilere kiralandığı, eski olan yapının bağımsız bölümlerini ayıran duvarların alçıpandan yapıldığı, bu duvarların çatıya kadar yükseltilmediği, depo olarak kullanılan bağımsız bölümlerde kolay yanabilen tekstil ve benzeri ürünlerin depolandığı, bir bağımsız bölümün de çakmak deposu olarak kullandırıldığı, tüm bu nedenlerle nereden ve hangi sebeple çıktığı belirlenemeyen yangının kısa sürede yayılmasında etkili olduğu, davacı tarafından yangın sigortası ile sigortalanan iş yerinde toplam 4.775.000 TL zarar meydana geldiği, davacının bu miktarı sigorta ettirenine ödediği, davalı ...nin TBK'nın 69. maddesi (eBK m.58) uyarınca meydana gelen zarardan sorumlu bulunduğu, her ne kadar binada kiracı olarak bulunan bir kısım şirketlerin de yangının çıkmasında kusurları bulunmakta ise de zarara birlikte neden olanların müteselsilen sorumlu oldukları ve zarar görenin sorumlu olanlardan herhangi birine müracaat edebileceği, davacı sigortalısının ise yangının meydana gelmesinde ve büyümesinde herhangi bir kusurunun bulunmadığı, meydana gelen zararın aynı zamanda davalı ... şirketi tarafından düzenlenen sorumluluk sigortasının kapsamında kaldığı gerekçesiyle davanın kabulüne, 4.775.000 TL'nin ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline, davalı ... şirketinin poliçe limiti ile sınırlı olarak sorumlu tutulmasına karar verilmiştir.

Kararı, davalılar vekilleri temyiz etmiştir.

1-Dava, yangın sigorta poliçesine dayalı rücuen tazminat istemine ilişkin olup mahkemece, yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmiştir. Davacı tarafından yangın sigorta poliçesi ile sigortalanan iş yerinde, davalıların maliki ve sorumluluk sigortacısı oldukları binada çıkan yangın sonucu hasar meydana geldiği uyuşmazlık konusu olmayıp, uyuşmazlık yangının hangi nedenle çıktığı ve oluşan zarardan davalıların sorumlu olup olmadıkları noktasında toplanmaktadır.

Somut uyuşmazlığa uygulanması gereken mülga 818 sayılı BK'nın 58. maddesi uyarınca bir bina veya imal olunan herhangi bir şeyin maliki, o şeyin fena yapılmasından yahut muhafazasındaki kusurundan dolayı sorumludur. Bu sorumluluk, kusur esasına dayanmayan objektif sorumluluk niteliğinde olup, bina veya imal olunan şeydeki bozukluğun veya eksikliğin malikten kaynaklanmasına gerek yoktur. Başka bir anlatımla, malike kusur isnadı gerekli değildir. Ancak, böyle bir davada öncelikle zarar gören davacının, zarar gördüğünü ve bu zararının bina veya yapı eserinin yapılışındaki bozukluk veya bakımındaki eksiklikten kaynaklandığını ispat etmesi zorunludur. İspat yükünü yerine getirdiği takdirde kural olarak bina veya imal olunan şeyin malikinin sorumluluğu söz konusu olacaktır. Malik, mücbir sebep, zarar görenin veya üçüncü kişinin kusuru nedeniyle illiyet bağının kesildiğini kanıtlar ise sorumluluktan kurtulabilecektir.

Dava konusu olayda davalılarca, meydana gelen yangının binadaki kiracılardan kaynaklandığı ve bu durumun kendi sorumluluklarını ortadan kaldırıldığı savunulmuş, dosyada mevcut bilirkişi raporuna da aynı nedenle itiraz edilmiştir. Mahkemece, davalıların söz konusu savunmaları üzerinde durulup yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde bir değerlendirme yapılmadığı gibi bilirkişi raporuna yaptıkları itirazlar da karşılanmamıştır. Öte yandan, dava konusu olayla ilgili yürütülmekte olan bir ceza davası da bulunmakta olup bilindiği üzere 818 sayılı BK'nın 53. maddesi uyarınca, ceza hakimince tespit edilecek maddi olgular, hukuk hakimini de bağlamaktadır. Bu itibarla mahkemece, dava konusu olay ile ilgili olarak yürütülmekte olan ceza davasının akıbetinin araştırılması, gerekirse aynı olaya dayalı olarak görülen diğer tazminat davalarındaki raporların değerlendirilmesi ve davalılar tarafından dava konusu yangının çıkış sebebine yönelik olarak bilirkişi raporuna yapılan itirazların da karşılanması suretiyle yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde bir sonuca varılması gerekirken yazılı şekilde eksik incelemeye dayalı olarak hüküm tesisi doğru olmamış, hükmün bu nedenle davalılar yararına bozulması gerekmiştir.”

Yapı Malikinin Sorumluluk Sigortası ve Tazminat Süreci

Yapı sahipleri, sorumluluklarını yerine getirirken bir sigorta poliçesi yaptırarak kendilerini güvence altına alabilirler. Yapı malikinin sorumluluk sigortası, yapıda meydana gelebilecek kusur ve bakım eksikliklerinden doğan zararları kapsar. Bu sigorta, yapı sahibini olası maddi yükümlülüklerden korurken, zarar görenlerin de tazminatlarını daha hızlı bir şekilde almalarını sağlar.

Tazminat süreci, zarar gören kişinin yapı malikine başvurması ile başlar. Eğer yapı maliki zararı kabul eder ve tazminat ödemeyi kabul ederse, zarar kısa sürede telafi edilir. Ancak anlaşmazlık durumunda, zarar gören kişi mahkemeye başvurarak hak talebinde bulunabilir.

Yapı Malikine Öneriler: Türk Borçlar Kanunu’na Göre Sorumlulukları Azaltma Yolları

Yapı malikleri, sorumluluklarını yerine getirirken dikkat etmeleri gereken birkaç önemli nokta vardır. Yapının düzenli olarak bakımının yapılması ve tüm teknik detayların gözden geçirilmesi, olası hukuki sorumlulukları azaltmada etkili olacaktır. Ayrıca, yapı maliklerinin sigorta yaptırmaları ve bina güvenlik standartlarını eksiksiz olarak yerine getirmeleri tavsiye edilir.

Zarar gören kişiler ise haklarını aramak için, öncelikle zararın ispatına yönelik delilleri toplamalıdır. Bu deliller, tazminat sürecinde başarıya ulaşmada kritik rol oynar.