Taşınmaz Satışı Nedir? – Gayrimenkul Satışı Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Taşınmaz satışı, arsa, konut, iş yeri gibi gayrimenkullerin belirli bir bedel karşılığında el değiştirdiği hukuki bir işlemdir. Taşınmaz satışı, Türk hukukuna göre tapu sicilinde yapılan tescil işlemiyle geçerlilik kazanır. Bu satış işlemi, taraflar arasında mülkiyet devrini sağlamakta olup, resmi şekil şartlarına tabi olan bir hukuki işlemdir. Tapuda tescil yapılmadan taşınmaz satışının geçerli olmadığı unutulmamalıdır.

Taşınmaz Satış Sözleşmesi Nasıl Yapılır? – Resmi Şekil Şartları ve Tapuda Tescil

Taşınmaz satış sözleşmesi, tapu sicil müdürlüğünde yapılmalıdır. Resmi şekil şartı gereği, bu sözleşme noter onaylı ya da adi yazılı şekilde yapılamaz; geçerli olabilmesi için mutlaka tapu memuru huzurunda düzenlenmesi gerekir. Sözleşmede satışa konu olan taşınmazın ayrıntıları, satış bedeli ve tarafların kimlik bilgileri yer alır. Sözleşmenin tamamlanmasının ardından, taşınmazın mülkiyeti alıcıya tapuda tescil edilerek devredilir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? – Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileride taşınmazın satışını yapmayı taahhüt ettikleri bir ön anlaşmadır. Bu sözleşme, taşınmazın mülkiyetini devretmez; sadece ileride bir satış sözleşmesi yapılacağına dair bir taahhüt içerir. Satış vaadi sözleşmesi de resmi şekil şartına tabidir ve noter huzurunda yapılmalıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile alıcı, ileride satış yapılmasını talep etme hakkına sahip olur.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Geçerli midir? – Şekil Şartları ve Hukuki Sonuçları

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması şarttır. Yani, bu sözleşme noter huzurunda düzenlenmelidir. Resmi şekilde yapılmayan satış vaadi sözleşmeleri geçersiz sayılır. Ayrıca, bu sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi, üçüncü kişilere karşı da geçerli olmasını sağlar. Satış vaadi sözleşmesinin hukuki sonucu olarak taraflar, sözleşme şartlarına uymakla yükümlüdür.

Tapuda Tescil Nedir? – Taşınmazın Mülkiyetinin Devri ve Tescil Süreci

Tapuda tescil, bir taşınmazın mülkiyetinin alıcıya devredildiği resmi işlemdir. Taşınmaz satışı, tapuda tescil edilmeden geçerli olmaz. Tapu sicil müdürlüğünde yapılan bu işlemle, alıcı taşınmazın yeni sahibi olarak kaydedilir. Tescil işlemi sırasında, taraflar arasında satış bedelinin ödenmesi, taşınmazın durumuna ilişkin belgelerin sunulması gibi prosedürler de tamamlanır.

Taşınmaz Satışında Alıcı ve Satıcının Yükümlülükleri Nelerdir? – Tarafların Hakları ve Sorumlulukları

Taşınmaz satışında, alıcı ve satıcı arasında karşılıklı yükümlülükler bulunur. Satıcı, taşınmazı ayıpsız ve sözleşmeye uygun şekilde teslim etmek zorundadır. Alıcı ise, satış bedelini zamanında ödemekle yükümlüdür. Ayrıca, alıcı taşınmazı teslim aldıktan sonra, tapu devrini tamamlatmakla sorumludur. Taraflar arasındaki bu yükümlülüklere uyulmaması durumunda, sözleşmenin feshi ve tazminat talepleri gündeme gelebilir.

Taşınmaz Satış Sözleşmesinde Fesih ve İptal Süreci – Satış Sözleşmesinin Feshi ve Sonuçları

Taşınmaz satış sözleşmesinin feshi, taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda yapılabilir. Örneğin, satıcının taşınmazı teslim etmemesi veya alıcının ödeme yapmaması gibi durumlarda sözleşme feshedilebilir. Sözleşmenin feshi halinde, taraflar arasında maddi sonuçlar doğar. Alıcı ödediği bedeli geri talep edebilirken, satıcı da taşınmazı geri isteyebilir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin İptali Mümkün mü? – Satış Vaadi Sözleşmesinin İptal Şartları

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin iptali, bazı durumlarda mümkündür. Eğer taraflardan biri sözleşme şartlarını yerine getirmezse, diğer taraf sözleşmenin iptalini talep edebilir. Ayrıca, sözleşmede bir hile veya hata söz konusuysa, iptal talebi gündeme gelebilir. İptal, sözleşme şartlarının yerine getirilmemesi veya hukuka aykırılık durumlarında uygulanır ve mahkeme yoluyla çözümlenir.

Taşınmaz Satışında Ön Ödeme ve Tapu Harcı Ödeme Süreci – Ön Ödeme ve Vergi Yükümlülükleri

Taşınmaz satışı sırasında alıcının yapması gereken bazı ödemeler vardır. Tapu harcı, taşınmazın satış bedeli üzerinden hesaplanır ve hem alıcı hem de satıcı tarafından ödenir. Ayrıca, alıcı genellikle taşınmaz satışında ön ödeme yapar. Bu ön ödeme, satış bedelinin bir kısmını karşılar ve genellikle satış vaadi sözleşmesi ile belirlenir. Tapu devri sırasında, tapu harcının eksiksiz ödenmesi, işlemin tamamlanması için zorunludur.

Taşınmaz Satışıyla İlgili Yargıtay Kararları – Emsal Kararlar ve Hukuki Yorumlar

Yargıtay, taşınmaz satışları ve satış vaadi sözleşmeleri ile ilgili birçok emsal karar vermiştir. Bu kararlar, satış sürecinde ortaya çıkan uyuşmazlıkların nasıl çözümleneceği ve tarafların haklarının nasıl korunacağı konusunda önemli yol gösterici niteliktedir. Özellikle satış sözleşmelerinin feshi, satış vaadi sözleşmesinin iptali ve tapu devri gibi konularla ilgili Yargıtay kararları, hukuki süreçlerin nasıl işlemesi gerektiği hakkında netlik sağlar.

Yargıtay  3. Hukuk Dairesi 2014/4276 E. 2014/12337 K. “Davacılar vekili dilekçesinde, müvekkili olan davacıların adi yazılı sözleşme ile davalı taraftan taşınmaz satın aldığını, ancak tapu devrinin yapılmadığını ve artık imkansız bulunduğunu beyan ederek, ödenen satış bedelinin güncellenmek suretiyle, denkleştirmenin yapıldığı tarihten itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı taraf savunmasında, tapu devrinin davacı tarafın kusuru nedeni ile imkansız hale geldiğini, sözleşmenin ifa edilmemesinde kusurlarının bulunmadığını beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 30 TL 'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmiştir.

Dava konusu uyuşmazlık, harici satış sözleşmesinden kaynaklanan ödenen satış bedelinin sebepsiz zenginleşme kurallarına göre tahsili talebinden ibarettir. Taraflar arasındaki taşınmaz satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmamış olup, bu sözleşmeye göre verilenler iade edilecektir.

Taraflar arasında düzenlenmiş bulunan 20.07.1992 tarihli satış sözleşmesinin incelenmesinden; 30.000.000 TL satış bedelinin davalı satıcıya ödendiği yazılıdır.

Öyle ise mahkemece, taraflar arasındaki harici taşınmaz satış sözleşmesi gereğince ödenen satış bedelinin ifanın imkânsız hale geldiği tarih itibariyle enflasyon, üretici ve tüketici fiyatları endeksleri, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi çeşitli ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak suretiyle ulaşacağı alım gücünün, konusunda uzman bilirkişi veya kurulundan nedenlerini açıklayıcı, taraf, hâkim ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak belirlenmesi ve bu miktara hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu davanın kısmen kabulüne karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.”