Paylı Mülkiyette Yasal Önalım Hakkı: Hukuki Dayanaklar, Şartlar ve Uygulama Esasları

Paylı mülkiyet, bir taşınmazın birden fazla kişi arasında belirli paylarla ortak mülkiyet konusu olması durumudur. Bu tür mülkiyet ilişkilerinde, paydaşların taşınmaz üzerindeki haklarını korumak ve mülkiyetin bölünmesini engellemek amacıyla yasal önalım hakkı düzenlenmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732. maddesi ve 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında düzenlenen bu hak, taşınmazın bütünlüğünü ve tarımsal arazilerin verimliliğini korumayı amaçlar. Bu yazıda, yasal önalım hakkının tanımı, kullanım şartları, sınırlamaları ve uygulama süreçleri ayrıntılı şekilde ele alınacaktır.

Yasal Önalım Hakkının Hukuki Dayanakları

Türk Medeni Kanunu’nda Yasal Önalım Hakkı

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi, yasal önalım hakkını şu şekilde düzenler:"Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler."

Bu düzenleme, paydaşların taşınmaz üzerindeki kontrolünü kaybetmelerini engellemeyi ve paylı mülkiyetin bölünmesini önlemeyi amaçlar. Bir paydaş, taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, diğer paydaşlar öncelikli olarak alım hakkına sahiptir. Bu hak, taşınmazın bütünlüğünü koruyarak paydaşların ortak menfaatlerini güvence altına alır.

5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda Önalım Hakkı

Tarım arazilerinin korunması amacıyla 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile getirilen düzenlemeler, yasal önalım hakkını daha geniş bir kapsama taşımıştır. Bu kanunun 8/İ. maddesi, sınırdaş tarım arazisi sahiplerine öncelikli alım hakkı tanımaktaydı. Fakat 7255 sayılı Kanun m. 31'de, Kanun'un yayımı tarihinde yürürlüğe gireceğine yer verilmiştir. Buna göre, 04.11.2020 tarihinden itibaren sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkı yürürlükten kaldırılmıştır.

Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu madde 8/İ “8/C maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir.

Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.”

Bu hüküm, özellikle tarımsal üretim potansiyelinin korunması ve arazilerin bölünerek verimliliğin azalmasının önlenmesi açısından büyük önem taşır.

Yasal Önalım Hakkının Kullanım Şartları ve Süreci

1. Önalım Hakkının Kullanılabileceği Durumlar

Yasal önalım hakkı, yalnızca paydaşın taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye satması durumunda kullanılabilir. TMK’nın 733/3 ve 734. maddesi, önalım hakkının kullanımını şu şekilde düzenler:Madde 733/3 “Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. “

Madde 734" Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

Bu düzenleme, önalım hakkının satış işleminden sonra devreye girdiğini ve alıcının satış işlemini diğer paydaşlara yazılı olarak bildirme zorunluluğunu ortaya koyar. Paydaşlar, bu bildirimin ardından belirli bir süre içinde önalım hakkını kullanarak söz konusu payı satın alabilirler.

2. Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar

Önalım hakkı yalnızca satış işlemlerinde geçerlidir ve belirli sınırlamalara tabidir. TMK’nın 734. maddesi, önalım hakkının kullanılamayacağı durumları şu şekilde düzenler:"Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz."

Ayrıca taşınmazdaki payın miras, bağışlama veya diğer paydaşlara devredilmesi durumlarında önalım hakkının uygulanamayacağını  kanunun diğer hükümlerinde açıkça belirtilmiştir.

Yargıtay Kararları ve Tarımsal Arazilerde Önalım Hakkı

Yargıtay, tarımsal arazilerde sınırdaş maliklerin önalım hakkını etkin bir şekilde koruma eğilimindedir. Mahkeme kararları, bu hakkın tarımsal üretimin devamlılığını sağlamak ve arazi bütünlüğünü korumak için kritik bir öneme sahip olduğunu vurgulamaktadır.

Örneğin, Yargıtay kararlarına göre, sınırdaş maliklerin önalım hakkı ihlal edildiğinde, mahkemeye başvurarak satış işleminin iptalini talep edebilirler. Bu durum, tarım arazilerinin bölünmesini engellemek ve uzun vadeli tarımsal sürdürülebilirliği sağlamak için önemli bir araçtır.

Yargıtay “I.DAVADa­va­cı ve­ki­li; da­va­cı­nın dava ko­nu­su Ba­lı­ke­sir ili, Ban­dır­ma il­çe­si, *** ada ***, *** ve *** (yeni *** ada ***, *** ve ***) par­sel sa­yı­lı ta­şın­maz­lar­da pay­daş ol­du­ğu­nu, dava dışı XXXX’in dava ko­nu­su ta­şın­maz­lar­da­ki pa­yı­nı da­va­lı­ya sat­tı­ğı­nı, da­va­cı­ya her­han­gi bir bil­di­rim ya­pıl­ma­dı­ğı­nı, da­va­cı­nın öna­lım hak­kı­nı kul­lan­mak is­te­di­ği­ni be­lir­te­rek, da­va­lı adı­na ka­yıt­lı his­se­le­rin ip­ta­li ile da­va­cı adı­na tes­ci­li­ni­ne ka­rar ve­ril­me­si­ni ta­lep et­miş­tir. II.CE­VAPDa­va­lı ve­ki­li; da­va­cı­nın kö­tü­ni­yet­li ol­du­ğu­nu, res­mi akit­te her ne ka­dar iş­lem sa­tış gö­rün­mek te ise de ger­çek­te sa­tı­cı ile da­va­lı­nın eşi ara­sın­da tram­pa söz­leş­me­si bu­lun­du­ğu­nu, öna­lım hak­kı­nın kul­la­nı­la­ma­ya­ca­ğı­nı, mah­ke­me aksi ka­na­at­te ise ra­yiç de­ğer­den  öna­lım be­de­li­nin tes­pit edil­me­si ge­rek­ti­ği­ni be­lir­te­rek da­va­nın red­di­ni sa­vun­muş­tur. 4721 sa­yı­lı Türk Me­de­ni Ka­nu­nu­nun 732. mad­de­si uya­rın­ca,  öna­lım hak­kı, pay­lı mül­ki­yet hü­küm­le­ri­ne tabi ta­şın­maz­lar­da pa­yın üçün­cü şah­sa sa­tıl­ma­sı ha­lin­de, di­ğer pay­da­şa o payı ön­ce­lik­le sa­tın alma hak­kı­nı ve­rir. Bu hak pay­lı mül­ki­yet iliş­ki­si ku­rul­du­ğu anda do­ğar ve o pa­yın üçün­cü ki­şi­ye sa­tıl­ma­sı ile kul­la­nı­la­bi­lir hale ge­lir. Pay­da­şın pay­da­şa sa­tış yap­ma­sı ha­lin­de ise öna­lım hak­kı kul­la­nı­la­maz. Ay­rı­ca sa­tış dı­şın­da­ki iş­lem­ler­de de öna­lım hak­kı doğ­maz.  Bir ta­şın­maz­da­ki pay sa­tış­la­rı­nın  öna­lım hak­kı­na konu edi­le­bil­me­si için ger­çek bir sa­tış ol­ma­sı ge­rek­li­dir. Ger­çek ol­ma­yan sa­tış­la­ra iliş­kin ola­rak ka­nun­la­rı­mız­da Türk Me­de­ni Ka­nu­nu dı­şın­da her­han­gi bir dü­zen­le­me mev­cut de­ğil­dir. 4721 sa­yı­lı Türk Me­de­ni Ka­nu­nu­nun 733. mad­de­sin­de ise sa­de­ce ceb­ri ar­tır­may­la sa­tış­lar­da öna­lım hak­kı­nın kul­la­nı­la­ma­ya­ca­ğı be­lir­til­miş­tir.Hibe, tram­pa, ser­ma­ye vaz’ı gibi di­ğer bazı ger­çek ol­ma­yan sa­tış­lar ise ; Yar­gı­tay İç­ti­ha­dı Bir­leş­tir­me ka­rar­la­rın­da ve öğ­re­ti­de be­nim­sen­miş­tir.6098 sa­yı­lı Türk Borç­lar Ka­nu­nu’nun 282. mad­de­si­ne göre; "Mal de­ği­şim söz­leş­me­si, ta­raf­lar­dan bi­ri­nin di­ğer ta­ra­fa bir veya bir­den çok şe­yin zil­yet­lik ve mül­ki­ye­ti­ni, di­ğer ta­ra­fın da kar­şı edim ola­rak baş­ka bir veya bir­den çok şe­yin zil­yet­lik ve mül­ki­ye­ti­ni dev­ret­me­yi üst­len­di­ği söz­leş­me­dir." Aynı Ya­sa­nın 283. mad­de­sin­de ise; "Sa­tış söz­leş­me­si­ne iliş­kin hü­küm­ler, mal de­ği­şim söz­leş­me­si­ne de uy­gu­la­nır; buna göre ta­raf­lar­dan her biri, ver­me­yi üst­len­di­ği şey ba­kı­mın­dan sa­tı­cı, ken­di­si­ne ve­ril­me­si üst­le­ni­len şey ba­kı­mın­dan alı­cı du­ru­mun­da­dır. " hük­mü ge­ti­ril­miş­tir. Tram­pa söz­leş­me­sin­de, söz­leş­me­nin ta­raf­la­rın­dan her biri di­ğe­ri­ne kar­şı bir ma­lın mül­ki­ye­ti­ni dev­ret­me bor­cu al­tı­na gi­rer. Bu­ra­da bir sa­tış ol­ma­dı­ğı için öna­lım hak­kı kul­la­nı­la­maz.

üm dos­ya kap­sa­mı, kar­şı­lık­lı de­vir­ler, ta­şın­maz­la­rın de­ğe­ri, ke­şif ve du­ruş­ma­da ta­nık sı­fa­tıy­la din­le­nen dava ko­nu­su pay­la­rın sa­tı­cı­sı ve da­va­lı­nın eşi­nin be­yan­la­rı dik­ka­te alın­dı­ğın­da *** ada ***, ***, *** par­sel sa­yı­lı ta­şın­maz­lar­da­ki dava ko­nu­su pay­la­rın da­va­lı­ya dev­ri­nin sa­tış ama­cı­nı ta­şı­ma­dı­ğı, 30.11.2015 gün­lü "His­se Kar­şı­lı­ğı Da­ire Sa­tış Söz­leş­me­si" baş­lık­lı mal de­ği­şim (tram­pa) söz­leş­me­sin­de­ki ta­şın­maz de­vir edim­le­ri­nin ifa­sı kap­sa­mın­da ger­çek­leş­ti­ril­di­ği gö­zar­dı edi­le­rek ka­rar ve­ril­me­si doğ­ru gö­rül­me­miş, hük­mün bo­zul­ma­sı­na ka­rar ve­ril­miş­tir.”

Önalım Hakkı Davası ve Uygulama Süreci

1. Dava Açma Süreci

Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşlar, satış işleminin kendilerine yazılı olarak bildirilmesinden itibaren üç ay içinde dava açmalıdır. TMK’nın 733. maddesi, bu süreyi düzenler:"Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer."

Dava açma süresi, en geç satışın gerçekleştiği tarihten itibaren iki yıldır.

2. Delil ve İspat Yükümlülüğü

Davacı, önalım hakkını kullanmak için şu delilleri sunmalıdır:

• Taşınmazın paylı mülkiyet statüsünü gösteren tapu kayıtları,

• Satış işlemini kanıtlayan belgeler,

• Yazılı bildirim tarihi.

Mahkeme, delillerin incelenmesinin ardından önalım hakkının kullanılıp kullanılamayacağına karar verir.

Sonuç ve Değerlendirme

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyetin ve tarımsal arazilerin bütünlüğünü koruma amacı taşıyan önemli bir hukuki düzenlemedir. Türk Medeni Kanunu ve 5403 Sayılı Kanun, paydaşların ve sınırdaş maliklerin haklarını güvence altına alırken, taşınmazın bölünmesini ve kontrolsüz satışlarını engellemeyi hedefler.

Bu hak, mülkiyet ilişkilerinde adaletin sağlanması ve paydaşlar arasındaki dengeyi koruma açısından kritik bir öneme sahiptir. Ancak önalım hakkının kullanılabilmesi için yasal sürelerin dikkatle takip edilmesi ve hukuki prosedürlerin eksiksiz şekilde yerine getirilmesi gereklidir.

Tarımsal üretimin sürdürülebilirliği ve taşınmaz mülkiyetinin korunması açısından bu hakların etkin bir şekilde uygulanması, hem bireysel hem de toplumsal fayda sağlar. Yasal önalım hakkının uygulanmasında yaşanabilecek uyuşmazlıklarda uzman bir hukukçudan destek alınması, sürecin daha hızlı ve etkili bir şekilde sonuçlanmasına katkıda bulunacaktır.