KİRA SÖZLEŞMESİ DÜZENLERKEN DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR

Ev sahibi ve kiracı arasında çeşitli nedenlerle doğabilecek mağduriyetlerinin olmaması veya en aza indirilmesini sağlamak için kira sözleşmesinin ayrıntılı ve doğru şekilde düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır. Sağlam bir kira sözleşmesi ev kiralar iken, kira ilişkisi sürerken ve kira sözleşmesinin feshi ve tahliye aşamalarında her iki tarafın haklarını güvence altına alarak ihtilafların önlenmesinde ve çözümünde büyük önem arz etmektedir.

Bu nedenle kira sözleşmesi düzenlerken tarafların dikkat edilmesi gereken önemli noktalar bulunmaktadır.

1. Kiralanan Konutun Bilgileri

Kiralanan konutun tapu bilgileriyle kira sözleşmesine konu yerin bilgilerinin eşleşip eşleşmediği, tapu kaydında şerh olup olmadığı, malik bilgileri titizlikle kontrol edilmelidir. Özellikle kiralayanın malik olmadığı durumlarda vekaletnamesinin olup olmadığı kontrol edilerek vekaletnamenin sözleşmeye eklenmesi gerekmektedir. Aksi durumda yetkisiz temsil söz konusu olacağından kira sözleşmesi malik tarafından onaylanıncaya kadar askıda hükümsüz olarak kalacaktır.

2. Kira Süresi

Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Kira sözleşmelerinin belirli ve belirsiz süreli olarak sınıflandırılmasının önemi, belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde uygulanan sona erme ve feshe ilişkin bildirim sürelerinin farklılık göstermesinden kaynaklanmaktadır.

3. Kira Bedeli, Zam Oranı Ve Ödeme Zamanı

Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kira bedeli ve ödeme zamanı net şekilde sözleşmede belirtilmeli, paranın yatacağı banka hesap bilgileri sözleşmeye eklenmelidir. Ayrıca 268 seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği uyarınca konut kiralarında aylık 500 TL’yi aşan miktarlardaki kiranın banka veya PTT üzerinden ödenmesi zorunludur.

Kira bedelinin arttırılmasına ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında TÜFE endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

4. Depozito

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracının üç aylık kira bedelini aşmamak kaydıyla depozito (güvence bedeli) vermesi kararlaştırılabilir. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Kira sözleşmesinde güvence bedelinin yatırılacağı veya depo edileceği hesap bilgileri ile güvence bedelinin hangi koşullarda iade edileceği belirtilmelidir.

5. Kiralananda Mevcut Demirbaş

Konuttaki demirbaş tespiti yapılmalı, eşyalar (mümkünse fotoğraflarla) tutanak altına alınarak sözleşmeye eklenmelidir.

6. Yan Giderler Ve Temizlik-Bakım Giderleri

Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Bir başka deyişle çatı tamiratı, dış cephe boyası gibi yapı inşaatına ve kiralanan konutun diğer esaslı onarımlarına ait yükümlülükleri hiçbir şekilde kiracıya yüklenemez. Kiracı ancak kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini(aidat) ödemekle yükümlüdür. Sözleşmede aksine hüküm bulunması durumunda ilgili madde hükümsüzdür.

7. Kefalet

Kefalet sözleşmesinin geçerli biçimde kurulabilmesi için kefilin sorumlu olduğu azami miktarın-kira bedelinin- gösterilmesi ve yazılı şekilde yapılması gerekir. Ayrıca kefilin uzayan dönemdeki sorumluluğunun azami hangi süreyle ve hangi miktarla sınırlı olacağının açıkça gösterilmiş olması da şarttır. Ne kadar uzayacağı belirsiz bir kira süresine ilişkin olan ve kefili sınırsız bir sorumluluk altına sokan sözleşme hükümleri geçerli değildir.

8. Devir Ve Alt Kira

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Ancak kira sözleşmesinde kiralanan meskenin başkasına devredilebileceği veya alt kiraya verilebileceği kararlaştırılabilir.

9. Tadilat

Öncelikle kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Açıkça rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.

Ayrıca Kiracının kiralanan konutta yaptığı yenilik veya değişikliğin kira bedeline mahsup edilmesi talepleri ile sıkça karşılaşılmaktadır. Kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişikliklere rıza göstermiş olması, onun bu çalışmaları ve giderleri borçlandığı anlamına gelmez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını ve kira bedellerine mahsup edilmesini isteyemez.

10. Erken Fesih

Erken tahliye halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerinin, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verileceği makul süre için devam edeceği, genel olarak kabul edilmektedir. Makul süre hususunda taraflar arasında ihtilaf çıkması halinde mahkemece mahallinde konusunda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak dava konusu yerin aynı şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği araştırılır. Ancak, kiralayanın, makul süre zarfında, benzer koşulları sağlayacak yeni ve makul bir kiracı adayı bulması durumunda, kiracının söz konusu sözleşme yükümlülükleri sona erecektir.

Son olarak kira sözleşmesi yaparken, kira ilişkisi sürerken ve kira sözleşmesinin feshi ve tahliye aşamalarında kira hukuku konusunda tecrübeli bir avukattan profesyonel destek almanız haklarınızın güvence altına alınmasına, ihtilafların önlenmesine ve çözümüne büyük yarar sağlayacaktır. Tüm hukuki süreçlerde stres yaşamaksızın en doğru çözüm profesyonel destek almaktır.