Kira Sözleşmesinde Kefaletin Güvence Olarak Kullanımı: Hukuki Çerçeve ve Uygulamalar

Kira sözleşmeleri, tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenleyen, taşınmazların kullanımına ilişkin temel bir hukuki ilişkiyi oluşturur. Ancak bu ilişkide, özellikle kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi riskine karşı kiraya verenin korunması gerekebilir. Bu tür risklere karşı başvurulan yöntemlerden biri, kefalet sözleşmesidir. Kefalet, kiracının borçlarını yerine getirmemesi durumunda devreye girerek kiraya verene güvence sağlar. Bu yazıda, kira sözleşmelerinde kefaletin yasal dayanakları, kapsamı ve uygulama esasları incelenecektir.

Kira Sözleşmesinde Kefaletin Önemi

Kira sözleşmeleri kapsamında kiracının kira bedelini ödememesi, taşınmazda hasar oluşturması ya da diğer yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, kiraya veren ciddi bir zarar riskiyle karşı karşıya kalabilir. Kefalet, bu riskleri bertaraf etmek için kullanılan bir teminat yöntemidir. Kefil, kiracının borcunu ödememesi durumunda devreye girerek kiraya verene tazminat sağlar.

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 342. maddesi, kira sözleşmelerinde güvence olarak para veya kıymetli evrak gösterilmesine imkan tanımaktadır. Ancak bu düzenleme, kefaletin de güvence yöntemi olarak kullanılabileceğine açık kapı bırakmaktadır.

Kefaletin Hukuki Dayanakları ve Kapsamı

Kefalet, şahsi bir teminat türüdür ve Türk Borçlar Kanunu’nda detaylı olarak düzenlenmiştir. TBK 581. madde uyarınca kefalet, borçlunun yerine getiremediği borçtan doğan sorumluluğun kefil tarafından üstlenilmesini ifade eder. Bu çerçevede:

• Kefil, borçlunun yükümlülüklerini yerine getirmediği durumlarda devreye girer.

• Kefilin sorumluluğu, sözleşmeyle belirlenen sınırlar çerçevesinde şekillenir.

Kira sözleşmesinde kefalet, kiracının kira bedelini ödememesi veya taşınmaza zarar vermesi gibi durumları güvence altına alır.

Güvencenin Kapsamı ve Sınırları

TBK, güvence bedelinin üç aylık kira bedelini aşamayacağını düzenler. Ancak kefalet sözleşmesi açısından bu sınırın uygulanıp uygulanamayacağı tartışmalıdır. Yargıtay kararları ve doktrindeki görüşler bu konuda farklı yaklaşımlar sergilemektedir.

• Bazı durumlarda, kefalet yalnızca kira bedelini kapsarken;

• Bazı durumlarda, bakım, onarım gibi yan giderlerin de kefalet kapsamına dahil edilmesi mümkündür.

Bu farklılıklar, kira sözleşmesi ile kefalet sözleşmesinin kapsamının birlikte değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.

Süresiz ve Süreli Kefaletin Kira Sözleşmesine Etkisi

Kefaletin süreli veya süresiz olarak düzenlenmesi, kefilin sorumluluğunun kapsamını doğrudan etkiler.

• Süreli Kefalet: Kefilin sorumluluğu belirli bir süre ile sınırlandırılmıştır. Örneğin, kira sözleşmesinin bir yıl süreyle devam ettiği durumda, kefalet de bu süreyle sınırlı olabilir.

• Süresiz Kefalet: Kira sözleşmesi sona erene kadar kefilin sorumluluğu devam eder. Bu durum, kefil için daha büyük bir risk oluşturur ve borçlunun uzun süreli borçlanmalarında kefilin yükümlülüğü artabilir.

Kefaletin Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirilmesi

Yargıtay, kira sözleşmelerinde kefaletin kapsamı ve geçerliliği hakkında önemli içtihatlar geliştirmiştir. Bu kararlar, kefalet sözleşmesinin yasal çerçevede şekillendirilmesinde rehber niteliğindedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/17458E. 2013/9907K. 05.06.2013 “Dava, kira sözleşmesini kefil olarak imzalayan davalıdan kefaleti nedeniyle alacak istemine ilişkindir. Mahkemece, kira sözleşmesinin her sayfasının kefil tarafından imzalanmamış olduğundan ve kefaletin adi kefalet olduğundan bahisle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, davalının 13.12.2007 tarihinde kiracı olarak ... A.Ş. ile imzalanan kira sözleşmesini davalının müteselsil kefil olarak imzaladığından bahisle kira dönemine ilişkin alacak isteminde bulunmuştur. Kira sözleşmesi 07/01/2008 başlangıç tarihli 3 yıl süreli olarak imzalamış olup, kira sözleşmesinde kefilin kira sözleşmesi süresince 29.400 TL ye kadar borçlardan sorumlu olacağı kararlaştırılmıştır. Mahkemece kira sözleşmesinin son sayfasında kefil olarak imzası bulunmasına rağmen her sayfanın altının kefil tarafından imzalanmadığı ve adil kefil olduğundan bahisle davanın reddine karar verilmişse de; Yargıtay uygulaması ve öğretide, birden çok sayfadan oluşan yazılı sözleşmelerin devam eden sayfalarının taraflarca imzalanması veya paraf edilmesi zorunluluğu kabul edilmediği gibi Borçlar Kanunu'nda da bu yolda bir hüküm bulunmamaktadır. Buna göre sözleşme metninin birden çok sayfadan oluşması halinde her sayfanın imzalanması zorunlu değil ise de, metin içerik, anlam ve devam eden maddeler ile başlıkları bakımından mantıksal sıralama ( silsile ) ve bütünlük taşıması halinde sözleşme geçerlidir. Davalı kefilinin bu yönde bir itirazı olmadığı gibi, kira sözleşmesinin tüm sayfalarını kefilin, kiracı şirket temsilcisi olarak imzaladığı anlaşılmaktadır. Bu nedenle kefilin kefaleti geçerli olduğundan, yazılı gerekçe ile kefaletin geçersiz olduğunun kabulü isabetli değildir. Diğer yönden, mahkemece kefilin kefaletinin, adi kefalet olduğu belirtilmiş ise de; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin “müşterek borçluluk ve müteselsil kefalet” başlıklı 13. maddesinde davalı ...'in sözleşme çerçevesinde müşterek borçlu ve müteselsil kefil olduğu kararlaştırıldığı gibi, kira sözleşmesindeki kiracının Ticaret Kanunu kapsamında Ticaret Şirketi olması ve kiralama işinin ticari iş olması karşısında dava tarihinde yürürlükte bulunan 6762 Sayılı TTK'nun 7/2 maddesi gereğince kefaletin müteselsil olduğu belirtilmese dahi kefilin sorumluluğu müteselsil sorumluluk olacağından, kefilin adi kefil olduğundan bahisle hakkında dava açılamayacağına ilişkin mahkemenin gerekçesi de yerinde değildir.

Bu nedenle davacının kira sözleşmesindeki kefaleti geçerli olduğundan, davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

Kefalet Sözleşmesinin Geçerliliği

Yargıtay’a göre, noter onayı alınmamış kefalet sözleşmeleri geçersizdir. Noter onayının bulunmadığı durumlarda, kefilin hukuki bir yükümlülüğü doğmaz. Bu nedenle, kefalet sözleşmesinin şekil şartlarına uygun olarak düzenlenmesi önemlidir.

Kefilin Sorumluluğu

Kefil, yalnızca kira bedelinden değil, aynı zamanda kira sözleşmesinden doğan diğer yükümlülüklerden de sorumlu olabilir. Örneğin, taşınmazın bakım ve onarım masrafları gibi yükümlülükler kefalet kapsamına dahil edilebilir. Ancak bu tür durumlarda, kefilin sorumluluğu borçlunun borcunu yerine getirmemesi sonucu ortaya çıkan zararlarla sınırlıdır.

Kiracı Koruması ve Kefaletin Hukuki Sınırları

Kefaletin bir teminat yöntemi olarak kullanılması, kiracının haklarını da etkileyebilir. Özellikle kefaletin süresi, kapsamı ve sınırları doğru bir şekilde belirlenmediğinde, kiracı açısından haksız bir yük doğabilir.

• TBK’da yer alan güvencenin yalnızca kira bedeliyle sınırlandırılması ilkesi, kefaletin yan giderleri kapsayıp kapsamayacağı konusunda tartışmalara yol açmaktadır.

• Bu tartışmalar, kira sözleşmesinin ve kefalet sözleşmesinin birlikte değerlendirilmesini zorunlu kılar.

Sonuç: Kefaletin Kira Sözleşmelerinde Kullanımı

Kefalet, kira sözleşmelerinde kiraya verenin haklarını korumak için güçlü bir teminat yöntemidir. Ancak kefaletin yasal dayanakları, kapsamı ve süresi dikkatle değerlendirilmelidir. TBK’nın getirdiği sınırlamalar ve Yargıtay içtihatları, kefaletin doğru şekilde düzenlenmesi için rehber niteliğindedir.

Kiracının haklarının korunması ve kefilin yükümlülüklerinin adil bir şekilde belirlenmesi için, kira sözleşmesi ve kefalet sözleşmesinin birlikte hazırlanması önerilir. Tarafların haklarının ve yükümlülüklerinin netleştirilmesi, olası hukuki ihtilafların önlenmesine katkı sağlayacaktır.

Sonuç olarak, kefaletin kira sözleşmelerinde güvence olarak kullanılması, her iki tarafın da haklarını koruyacak bir hukuki çerçeve içinde düzenlenmelidir. Bu süreçte uzman bir hukukçunun desteği, hem kiracının hem de kiraya verenin menfaatlerinin korunmasına yardımcı olacaktır.