Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Vekâletin Kötüye Kullanılması

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türkiye’de arsa sahipleri ile yükleniciler arasında sıkça tercih edilen sözleşme türlerinden biridir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibi, arsa karşılığında yükleniciye inşaat yapma yetkisi verir. Ancak, bu yetkiler zaman zaman yükleniciler tarafından kötüye kullanılabilir. Yüklenicinin vekâleti kötüye kullanması, arsa sahibinin haklarını ihlal edebilir ve hukuki uyuşmazlıkların doğmasına neden olabilir. Yargıtay, bu tür uyuşmazlıkların çözümünde önemli kararlar almış ve arsa sahiplerinin haklarını koruma altına almıştır.

Vekâlet Sözleşmesi ve Kat Karşılığı İnşaatlarda Yüklenicinin Yetkilerinin Kapsamı

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri, inşaat sürecinde yükleniciye vekâlet verir. Bu vekâlet genellikle, inşaatın ruhsatlandırılması, satış işlemleri gibi resmi süreçleri kapsar. Türk Borçlar Kanunu'na göre, vekâlet sözleşmesi kapsamında vekil, vekâlet verenin talimatlarına uygun hareket etmek zorundadır. Yüklenici, bu süreçte arsa sahibinin menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Ancak, yüklenici bu yetkilerini aşarsa veya kötüye kullanırsa, vekâlet sözleşmesinin ihlali söz konusu olabilir.

Yüklenicinin Vekâleti Kötüye Kullanması Durumunda Arsa Sahiplerinin Hakları Nelerdir?

Yüklenicinin vekâleti kötüye kullanması durumunda arsa sahibi, çeşitli hukuki yollara başvurabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri, vekilin talimatlara aykırı hareket etmesi durumunda vekâlet verenin zararın tazminini talep edebileceğini belirtir. Yargıtay da birçok kararında, yüklenicinin arsa sahibinin menfaatlerine aykırı hareket etmesi halinde vekâletin kötüye kullanıldığına ve vekâletin sona erdirilmesi gerektiğine hükmetmiştir. Bu durumda arsa sahibi, zararını tazmin etme ve sözleşmenin feshini talep edebilir.

Kat Karşılığı İnşaatlarda Vekâletin Kötüye Kullanılmasının Hukuki Sonuçları

Yüklenicinin vekâleti kötüye kullanmasının hukuki sonuçları oldukça ciddidir. Arsa sahibinin zarar görmesi halinde, yüklenici hem tazminat yükümlülüğü ile karşı karşıya kalabilir hem de vekâlet sona erdirilebilir. Yargıtay Kararları bu konuda net bir tavır sergilemekte ve arsa sahibinin zararını gidermek için yüklenicinin sorumlu tutulması gerektiğini belirtmektedir. Ayrıca, sözleşmeye aykırı davranan yükleniciye karşı ceza davası açılması da mümkün olabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Sadakat ve Özen Borcu Nedir?

Yüklenicinin arsa sahibine karşı sadakat ve özen borcu vardır. Türk Borçlar Kanunu Madde 471 uyarınca, yüklenici üstlendiği işlerde sadakat ve özenle hareket etmek zorundadır. Bu borç, vekâletin kötüye kullanılmasının önlenmesi için büyük önem taşır. Yüklenici, inşaat sürecinde arsa sahibinin çıkarlarını koruyarak hareket etmeli ve hukuka aykırı işlemlerden kaçınmalıdır. Aksi takdirde, vekâlet ilişkisi sona erebilir ve yüklenici tazminat yükümlülüğü ile karşı karşıya kalabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahibinin Vekâlet Verme Yükümlülüğü

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahipleri belirli süreçler için yükleniciye vekâlet vermek zorundadır. Ancak, bu vekâletin sınırları iyi belirlenmelidir. Arsa sahibi, vekâletin hangi işlemleri kapsadığını dikkatli bir şekilde düzenlemeli ve vekilin bu yetkileri aşmaması için gerekli tedbirleri almalıdır. Özellikle satış yetkisi gibi kritik konularda vekâlet verirken, arsa sahibinin dikkatli olması önemlidir. Vekâletin sınırları net bir şekilde belirlenmezse, yüklenici bu yetkileri kötüye kullanabilir ve arsa sahibi büyük zararlara uğrayabilir.

Yüklenici Vekâletini Kötüye Kullanırsa Ne Olur? Yargıtay Kararları ve Uygulamalar

Yüklenicinin vekâletini kötüye kullanması durumunda, Yargıtay birçok emsal kararında vekâletin iptaline ve arsa sahibinin zararlarının tazminine hükmetmiştir. Yargıtay, yüklenicinin sözleşme dışı işlemler yapmasını ve vekâlet sınırlarını aşmasını vekâletin kötüye kullanılması olarak değerlendirmiştir. Arsa sahibinin bu durumda yapabileceği en önemli şey, vekâlet ilişkisini sona erdirip hukuki yollara başvurmaktır. Yargıtay kararları, vekâletin kötüye kullanıldığı durumlarda arsa sahiplerinin korunmasını sağlamaktadır.

Yargıtay “Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.

6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.

Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.

Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilinin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.

Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.”

Sonuç: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Vekâleti Kötüye Kullanmasının Sonuçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin vekâleti kötüye kullanması ciddi hukuki sonuçlar doğurur. Yüklenici, vekâlet yetkilerini aşarsa veya arsa sahibinin talimatlarına aykırı hareket ederse, vekâlet sona erdirilebilir ve tazminat davası açılabilir. Arsa sahiplerinin, sözleşme yaparken vekâletin sınırlarını dikkatli bir şekilde belirlemesi ve yüklenicinin bu yetkileri aşmasını engelleyici tedbirler alması büyük önem taşır. Yargıtay Kararları, arsa sahibinin bu tür durumlarda zararlarını tazmin etme hakkını koruma altına almaktadır.