Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yapı Kayıt Belgesinin Hukuki Rolü ve Etkileri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, inşaat sektöründe sıkça kullanılan ve arsa sahipleri ile yükleniciler arasındaki hak ve sorumlulukları düzenleyen önemli sözleşme türlerindendir. Bu sözleşmeler, yüklenicinin belirli bir arsa üzerinde inşaat yapma ve arsa sahibine bağımsız bölümler teslim etme yükümlülüğünü içerir. Ancak Türkiye’de, özellikle 2018 yılında çıkarılan imar barışı düzenlemesiyle birlikte, yapı kayıt belgesi gibi hukuki kavramlar bu süreçte önemli bir yere sahip olmuştur. Bu yazıda, yapı kayıt belgesinin hukuki çerçevesi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerindeki etkileri detaylı bir şekilde ele alınacaktır.

Yapı Kayıt Belgesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği

Yapı kayıt belgesi, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların kayıt altına alınması ve geçici bir hukuki statü kazandırılması amacıyla imar barışı kapsamında geliştirilmiştir. Bu belge, ilgili yapının yasal prosedürlere uygun olmamasına rağmen mevcut haliyle kullanımına izin vermektedir. Ancak, yapı kayıt belgesi yapıyı tamamen hukuka uygun hale getirmez ve imar mevzuatına uygunluk şartını ortadan kaldırmaz.

Yargıtay kararlarına göre yapı kayıt belgesi, yalnızca mevcut durumu geçici olarak korumaya yönelik bir düzenlemedir. Bu belge, inşaatın tamamlandığı veya yüklenicinin sözleşme kapsamındaki tüm yükümlülüklerini yerine getirdiği anlamına gelmez.

Yapı Kayıt Belgesi ve Yüklenicinin Edim Yükümlülüğü

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca, yüklenici, inşaatı imar mevzuatına uygun şekilde tamamlamak ve yapı kullanma izin belgesini (iskan) almak zorundadır. Yapı kayıt belgesi, bu yükümlülüğün yerine getirilmesini sağlamaz.

Yargıtay Kararlarının Rolü

Yargıtay, yapı kayıt belgelerinin geçici bir çözüm sunduğunu ve yüklenicinin sözleşme yükümlülüklerini tam anlamıyla yerine getirdiğini göstermediğini belirtmektedir. Yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi:

1. Yapının hukuki statüsü korunmaz.

2. İmar mevzuatına uygunluk sağlanmamışsa, yüklenici sözleşmeye aykırılık nedeniyle sorumlu tutulabilir.

3. Arsa sahipleri, bu gerekçelerle sözleşmeyi feshedebilir veya yükleniciden zararlarının tazminini talep edebilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yapı Kayıt Belgesinin Sınırlamaları

Yapı kayıt belgesi, yüklenicinin edim yükümlülüğünü yerine getirmediği durumlarda arsa sahibini koruma işlevi görmez. Aşağıdaki nedenlerle bu belgenin yasal etkisi sınırlıdır:

1. Geçici Statü Sağlaması: Belge, sadece yapının mevcut haliyle kullanılmasına izin verir.

2. İmar Mevzuatına Aykırılıkların Giderilmesi Gerekir: Yüklenici, yapı kayıt belgesine dayanarak imar mevzuatına aykırılıklarını gidermeme lüksüne sahip değildir.

3. Yapı Kullanma İzin Belgesinin (İskan) Gerekliliği: Yapı kayıt belgesi alınmış olsa bile, yapı kullanma izin belgesi alınmadıkça, yapı hukuken tamamlanmış sayılmaz.

Yüklenici ve Arsa Sahipleri Arasındaki Hukuki İhtilaflar

Yapı kayıt belgesinin yasal etkilerinin sınırlı olması, arsa sahipleri ile yükleniciler arasında hukuki ihtilaflara yol açabilmektedir. Bu ihtilafların başlıca nedenleri şunlardır:

• Yüklenicinin, yapı kayıt belgesine dayanarak inşaatın tamamlandığını iddia etmesi.

• Arsa sahiplerinin, yapı kullanma izin belgesinin eksikliğini öne sürerek sözleşmeden dönme talebinde bulunması.

Yargıtay, bu tür durumlarda yapı kayıt belgesinin yüklenicinin edim yükümlülüğünü yerine getirdiğini göstermediğini vurgulamaktadır. Bu nedenle, arsa sahipleri hukuki yollarla haklarını arayabilirler.

Yargıtay  6. Hukuk Dairesi 2021/1451E. 2022/2902K. 26.05.2022 “Yapı kayıt belgesi imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, yapıyı imara uygun hale getirmemektedir. İmar Kanunu‘nun geçici 16. maddenin 10.bendinde belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerlidir. Düzenlemenin amacı da, yapının yeniden yapılmasına kadar kullanımına idare tarafından imkân sağlanmasından ibarettir. Aksi takdirde, imara aykırı bir yapı yapmış olan yüklenici, yapı kayıt belgesi alındığını ileri sürerek, ediminin ifasını yapının tekrar yapılmasına kadar ertelemiş olur ki, bu durum başlı başına edimin ifa edilmediğini gösterir. Edimin ifasının, yapının tekrar yapılmasına kadar beklenmesini talep etmek de kabul edilemez bir durum olup, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Netice itibariyle, İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile getirilen düzenlemenin, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde kararlaştırılan edimlerin ifasına bir etkisinin bulunmadığı sonucuna varmak mümkündür. Tabi ki sözleşme hürriyeti gereğince, tarafların yapı kayıt belgesi alınması sonrasında kavuştukları yeni durum karşısında, karşılıklı olarak edimlerinin ifa durumunu değerlendirmeleri ve mevcut duruma göre yeni bir tavır takınmaları da imkan dahilindedir.

Bu durumda mahkemece, Şişli Belediye Başkanlığından, yapı kullanma izin belgesi (iskan) verilmesinin mümkün olup olmadığı, verilmesi mümkün ise bunun koşulları ve yapılması gereken işlemlerin nelerden ibaret olduğu sorulup, bundan sonra, belediyeden gelecek yazı cevabına göre davalı yükleniciye, inşaatın tamamına yapı kullanma izin belgesini (iskan) alması için belediye ve diğer kurum ve kuruluşlarda arsa sahibi, kat malikleri ve yüklenicinin yapmak zorunda olduğu iş ve işlemleri yapmak üzere yetki ve bu işlemleri tamamlamak üzere makul süre verilip, sonuç olarak iskan ruhsatı alınır ise sözleşmenin feshi isteminin reddine, hali hazır durumun devamı halinde ise fesih isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yapı kayıt belgesinin iskan izni yerine geçemeyeceği dikkate alınmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.”

İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi

2018 yılında yürürlüğe giren imar barışı düzenlemesi, yapı kayıt belgesini Türk hukukuna kazandırmıştır. Bu düzenleme, imar mevzuatına aykırı yapıların hukuki statüsünü geçici olarak düzenlemiş, ancak kalıcı bir çözüm sunmamıştır. Yargıtay, yapı kayıt belgesinin sadece mevcut durumu koruduğunu ve yapıyı yasal hale getirmediğini açıkça ifade etmektedir.

Sözleşme Taraflarının Hak ve Yükümlülükleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların hak ve yükümlülükleri, yapı kayıt belgesinin alınmasıyla değişmez. Yüklenicinin yükümlülükleri arasında:

1. İnşaatın imar mevzuatına uygun olarak tamamlanması.

2. Yapı kullanma izin belgesinin alınması.

3. Bağımsız bölümlerin eksiksiz şekilde arsa sahibine teslim edilmesi yer alır.

Arsa sahipleri, yüklenicinin bu yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda sözleşmeyi feshedebilir veya zararlarının tazminini talep edebilir.

Sonuç ve Değerlendirme

Yapı kayıt belgesi, Türkiye’de inşaat sektöründe önemli bir düzenleme olarak karşımıza çıksa da, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bağlamında sınırlı bir etkiye sahiptir. Bu belge, yalnızca yapının mevcut haliyle kullanımına izin verir ve yüklenicinin sözleşme yükümlülüklerini tam anlamıyla yerine getirdiği anlamına gelmez.

Yüklenici, inşaatı tamamlamak ve yapı kullanma izin belgesini almakla sorumludur. Yapı kayıt belgesine dayanarak edim yükümlülüğünden kaçınılamaz. Arsa sahipleri, bu tür durumlarda hukuki yollarla haklarını arayabilirler.

Sonuç olarak, yapı kayıt belgesi inşaat sürecinde yalnızca geçici bir kolaylık sağlar. Sözleşme taraflarının haklarının tam anlamıyla korunabilmesi için, inşaatın imar mevzuatına uygun şekilde tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesinin alınması büyük önem taşır. Bu süreçlerde tarafların hukuki destek alarak hareket etmeleri, olası mağduriyetlerin önüne geçilmesine yardımcı olacaktır.