Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Uyarlama Nasıl Yapılır? Adım Adım Rehber

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin arsa sahibine bir bina inşa etmeyi taahhüt ettiği, arsa sahibinin ise arsasındaki belirli payları yükleniciye devretmeyi kabul ettiği bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmede yer alan en önemli unsurlardan biri, işin yapılması karşılığında belirlenen sabit bir bedel olan götürü bedeldir. Ancak, beklenmedik ekonomik değişiklikler, döviz kurlarındaki dalgalanmalar veya inşaat sürecindeki olağanüstü koşullar nedeniyle, sözleşmenin bu sabit bedelle sürdürülmesi zor hale gelebilir. İşte bu noktada, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 480. maddesi devreye girerek sözleşmenin uyarlanmasına olanak tanır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Götürü Bedel ve Uyarlama Koşulları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, işin sabit bir bedel (götürü bedel) karşılığında yapılması prensibine dayanır. Bu bedel, sözleşme kurulduğunda kesin olarak belirlenir ve kural olarak değiştirilemez. Türk Borçlar Kanunu’nun 480. maddesi, götürü bedel konusunu şu şekilde düzenler:

TBK m. 480/1: "Bedelin götürü olarak belirlenmiş olması halinde, yüklenici işin yapılması için gerekli olan emek ve masrafların tahmin edilenden fazla çıkması hâlinde dahi belirlenen bedelin artırılmasını isteyemez."

Ancak, öngörülemeyen olağanüstü durumlar ortaya çıktığında, yüklenici belirlenen bu sabit bedelle işi yapamaz hale gelebilir. Bu durumda, TBK’nın 480. maddesinin ikinci fıkrası devreye girer:

TBK m. 480/2: "…..başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Dürüstlük kurallarının gerektirdiği durumlarda yüklenici, ancak fesih hakkını kullanabilir."

Bu hüküm, yüklenicinin sözleşme bedelinin değişen koşullara göre uyarlanmasını talep edebileceği yasal dayanağı sağlar.

Türk Borçlar Kanunu 480/2 Maddesi Kapsamında Sözleşme Uyarlaması

Türk Borçlar Kanunu (TBK) 480/2 maddesi, yüklenicinin işin ifasını zorlaştıran ya da imkansız hale getiren olağanüstü durumlar karşısında sözleşmenin uyarlanmasını talep etme hakkını düzenlemektedir. Bu hüküm, özellikle ekonomik dalgalanmalar, malzeme fiyatlarının artması veya inşaat maliyetlerindeki öngörülemez yükselişler gibi durumlarda devreye girer.

Örneğin, döviz kurlarında ani yükselişler veya COVID-19 pandemisi gibi olağanüstü durumlar, inşaat maliyetlerini önemli ölçüde artırabilir. Bu tür durumlarda, yüklenici sabit götürü bedel üzerinden iş yapamaz hale gelirse, hâkime başvurarak sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir. Uyarlamanın mümkün olmadığı hallerde ise yüklenicinin sözleşmeden dönme veya fesih hakkı vardır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Uyarlama: Yüklenici Hakları ve Kanuni Dayanaklar

Yüklenicinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilmesi için bazı şartların yerine gelmesi gerekir. Bu hak, Türk Borçlar Kanunu’nun 480/2 maddesi ve ayrıca genel uyarlama hükümlerine yer veren TBK m. 138 kapsamında düzenlenmiştir. TBK m. 138, aşırı ifa güçlüğü durumlarında devreye girer ve şu şekilde düzenlenmiştir:

TBK m. 138/1: "Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.”

Bu hükümle yüklenici, sözleşmenin ifasını aşırı zorlaştıran ya da imkansız hale getiren olağanüstü durumlarda, sözleşmenin uyarlanmasını talep etme hakkına sahiptir. Uyarlama, yükleniciyi ifa güçlüğünden korumak ve sözleşmenin tarafları arasındaki dengenin sağlanması için hayati önem taşır.

Götürü Bedelli Sözleşmelerde Uyarlama Talep Etmenin Hukuki Süreci

Götürü bedel üzerinden yapılan sözleşmelerde uyarlama talebi, hukuki bir sürece bağlıdır. TBK m. 480/2 hükmüne göre, yüklenici ancak öngörülemeyen olağanüstü koşullar altında sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir. Uyarlama talebinde bulunurken, yüklenici öncelikle değişen koşulların sözleşmenin ifasını ne ölçüde zorlaştırdığını kanıtlamak zorundadır.

Bu süreçte, hâkim yüklenicinin taleplerini değerlendirir ve koşulların gerçekten ifayı zorlaştırıp zorlaştırmadığını inceler. Uyarlama talebinin kabul edilmemesi durumunda, yüklenici sözleşmeden dönme veya fesih hakkını kullanabilir. Bu aşamada, taraflar arasında ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümü için hukuki danışmanlık almak önemlidir.

İnşaat Sözleşmelerinin Değişen Şartlara Uyarlanması: Hukuki Çerçeve ve Yargıtay Kararları

İnşaat sözleşmelerinin uyarlanması, Türk hukukunda sıkça gündeme gelen bir konudur. Yargıtay kararları da, ekonomik krizler, doğal afetler veya malzeme fiyatlarındaki öngörülemeyen artışlar gibi durumlarda sözleşmenin uyarlanabileceği yönünde kararlar vermiştir.

Örneğin, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, inşaat maliyetlerindeki öngörülemeyen artışlar nedeniyle sözleşmenin uyarlanmasına karar verilmiştir. Bu tür durumlar, sözleşmenin ifasının hakkaniyete aykırı hale geldiği durumlarda sözleşme adaletini sağlamak amacıyla alınan kararlardır.

Türk Hukukunda Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Uyarlama Şartları

Türk Borçlar Kanunu’nun 480/2 ve 138. maddeleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin uyarlanmasında en temel dayanaklardır. Bu maddeler kapsamında, yüklenicinin sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasını talep edebilmesi için öngörülemeyen olağanüstü durumların ortaya çıkması gerekir. Ayrıca, bu olağanüstü durumlar, sözleşmenin ifasını son derece zorlaştırmalı veya imkansız hale getirmelidir.

Yüklenici, bu şartlar altında sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir ve hâkime başvurarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesini isteyebilir. Uyarlama talebinin kabul edilmemesi durumunda, yüklenici sözleşmeyi feshetme veya sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.

Götürü Bedel ve Arsa Payı Karşılığı Sözleşmelerde Uyarlama Hakkı

Götürü bedel, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde sıkça kullanılan bir ödeme yöntemidir. Ancak, bazı olağanüstü durumlarda bu sabit bedelin değiştirilmesi gerekebilir. Özellikle ekonomik krizler, döviz dalgalanmaları ve malzeme fiyatlarındaki ani artışlar, yüklenicinin götürü bedel üzerinden sözleşmeyi sürdürebilmesini imkansız hale getirebilir.

Bu gibi durumlarda, Türk Borçlar Kanunu m. 480/2'ye dayanarak yüklenici sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir. Eğer uyarlama mümkün olmazsa, yüklenici sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Ekonomik Dalgalanmalar ve İnşaat Sözleşmeleri: Türk Borçlar Kanunu’nda Uyarlama Hükümleri

Son yıllarda yaşanan COVID-19 pandemisi ve döviz kurlarındaki ani değişiklikler, inşaat sektörünü derinden etkiledi. Bu olağanüstü koşullar altında, inşaat maliyetleri büyük ölçüde arttı ve bu da götürü bedel üzerinden yapılan sözleşmelerde yüklenicilerin işlerini sürdürebilmelerini zorlaştırdı. Türk Borçlar Kanunu’nun 480. ve 138. maddeleri, bu gibi durumlarda sözleşmelerin yeniden düzenlenmesine olanak tanır.

Yargıtay, ekonomik dalgalanmalar ve malzeme fiyatlarındaki ani artışlar nedeniyle sözleşmelerin uyarlanabileceğine dair kararlar vermiştir. Bu kararlar, hem yüklenicilerin mağduriyetini gidermekte hem de taraflar arasındaki dengeyi sağlamaktadır.