Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde "Avans Tapu" Kavramı Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin belirli bir arsa payını yükleniciye devretmesi karşılığında, yüklenicinin arsa üzerine inşaat yapmayı taahhüt ettiği bir anlaşmadır. Bu sözleşmelerde, yüklenici genellikle inşaatın finansmanını sağlamak amacıyla henüz inşaat başlamadan ya da tamamlanmadan arsa paylarını üçüncü kişilere devreder. Bu uygulama, hukuki sorunlar yaratabileceğinden, "avans tapu" kavramı ortaya çıkmıştır.

Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay kararları, bu tür durumlarda hem arsa sahibinin hem de üçüncü kişilerin haklarını koruyacak şekilde "avans tapu" kavramını değerlendirmiştir. Yüklenicinin inşaatı zamanında tamamlayamaması veya sözleşmeye aykırı hareket etmesi durumunda, arsa sahibinin tapu iptaline yönelik hakları doğmaktadır.

Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay Kararları Işığında Avans Tapu

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin üçüncü kişilere yaptığı satışlar, inşaatın tamamlanmaması durumunda arsa sahibi açısından büyük bir risk oluşturabilir. Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay kararları, arsa sahibinin haklarını koruyacak şekilde kararlar vermiştir. Yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde, arsa sahibinin sözleşmeden dönme ve arsa payını devralan üçüncü kişilere karşı tapu iptali davası açma hakkı bulunmaktadır. Bu süreçte, üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadığı önemli bir unsurdur, çünkü iyiniyetli üçüncü kişilerin tapu iptalinden etkilenip etkilenmeyeceği tartışma konusu olabilir.

Anayasa Mahkemesi kararları, tapu siciline güven ilkesini korumakla birlikte, arsa sahibinin yüklenicinin temerrüdü halinde mağdur edilmemesi gerektiğini vurgulamaktadır. Yargıtay da bu doğrultuda kararlar vererek, üçüncü kişilere yapılan satışların sözleşme hükümleri çerçevesinde değerlendirileceğini belirtmiştir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Sorumlulukları

Türk Borçlar Kanunu Madde 117 uyarınca, yüklenici sözleşmeye aykırı davranıp inşaatı zamanında tamamlamazsa temerrüde düşer. Bu durumda arsa sahibi, yükleniciye karşı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Sözleşmeden dönme hakkı kullanıldığında, arsa sahibinin yüklenicinin üçüncü kişilere devrettiği arsa payları üzerinde tapu iptali davası açma hakkı da doğar.

Bu süreçte arsa sahibinin haklarını savunabilmesi için, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini ispat etmesi gerekir. Sözleşmeden dönme durumunda ise, yüklenici inşaatın tamamlanmasını sağlayamamış veya proje şartlarını ihlal etmiş olmalıdır. Yargıtay Kararları bu tip davalarda arsa sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde hüküm verir.

Tapu Sicil Sistemi ve Avans Tapu Uygulamasının Etkileri

Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi, tapu siciline güven ilkesini düzenlemektedir. Bu ilke gereğince, bir taşınmazın sicilde kayıtlı mülkiyetine güvenen üçüncü kişilerin hakları korunur. Ancak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin üçüncü kişilere devrettiği "avans tapu"ların iptali, hukuki olarak mümkündür.

Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay kararları, arsa sahibinin sözleşmeye uygun şekilde davranarak, sözleşmeden dönme hakkını kullanması durumunda tapu iptali talep edebileceğini belirtmektedir. Üçüncü kişilerin iyi niyetli olup olmadığı da bu süreçte önemli bir rol oynar. İyi niyetli üçüncü kişilerin tapularının iptal edilmemesi gerektiği yönünde bir görüş bulunsa da, Yargıtay Kararları bu konuda somut duruma göre farklı kararlar verebilmektedir.

Yargıtay  6. Hukuk Dairesi 2022/4147E. 2023/3170K. 05.10.2023 “Asıl davada davalılar ... ve ...’ın temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimler içerdiğinden, yüklenicinin peşinen kendisine devredilen tapuya hak kazanabilmesi için sözleşmede açık bir hüküm bulunmadıkça kendi edimini yüklendiği özen borcu uyarınca kanuna, sözleşme hükümlerine fen ve sanat kurallarına uygun olarak ifa etmiş olması gerekmektedir. Eş söyleyişle yüklenici edimini tam olarak yerine getirdiğinde, kendi adına düşen bağımsız bölümlerin tescilini isteyebilecektir. Yükleniciden pay satın alan üçüncü kişiler de yüklenicinin halefi olduklarından ancak, yüklenici edimi tam olarak yerine getirip tapuyu almaya hak kazandığı takdirde hak sahibi olacaklardır. Nitekim yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ile devredilen tapunun iptalini isteme hakkı doğmaktadır. İnşaatın kısa sürede tamamlanması amacıyla inşaatın başında bu sözleşme uyarınca tapuda devir yapılmasına rağmen, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmeden dönüldüğünde artık tapuda yapılan devrin sebebi ortadan kalkacak ve kayıt yolsuz tescile dönüşecektir. Avans niteliğindeki bu paylar, yüklenici temerrüde düştüğünde arsa sahibi tarafından geri istenebilir ve yüklenici ile bağımsız bölüm almak üzere sözleşme yapan üçüncü kişiler, tapuda yapılan devre rağmen bu payları arsa sahibine iade etmek zorundadır. Bu durumda üçüncü kişiler için TMK’nın 1023. maddesi uygulanamaz. Zira üçüncü kişiler yüklenicinin halefidir. Bu sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapıldığını, yüklenici inşaatı tamamladığında bağımsız bölümü alabileceğini bilirler veya bilmeleri gerekir. Bu sebeple TMK’nın 1023. maddesi hükmünün uygulanması için aranan iyi niyet şartı, üçüncü kişi açısından gerçekleşmez. Nitekim Anayasa Mahkemesi 2014/12321 başvuru numaralı ve 20.07.2017 tarihli kararında da, bu durumda yükleniciden tapuda devir suretiyle pay alan üçüncü kişilerin mülkiyet haklarının ihlâl edilmediğine karar vermiştir. Dairemizin yerleşik içtihatları da bu yöndedir.”  Aynı kararın muhalefet şerhi “Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir.

Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden "Tapuya ... İlkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir.

Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK'nın 1023. maddesi karşısında açıkça kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırıdır.

Sayın çoğunluk, üçüncü kişilerden arsa sahibi ile yüklenici arasında tapu sicili dışında esas borç ilişkisinden doğan sorunları bilmesini beklemekte, buna göre iyiniyetli olmadıkları kabul edilerek adeta bir kötü niyet karinesi icat edilmektedir. Oysa TMK'nın 1023. maddesi, iyi niyetle taşınmaz üzerinde aynî hak edinen üçüncü kişilerin tapu siciline olan güvenini yolsuz tescile rağmen korumaktadır. Bir başka değişle, hukuki işlem güvenliği ve tapuya ... ilkesini gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir. Kaldı ki, ticari bir risk alarak ve yükleniciye güvenerek arsanın mülkiyetini intikal ettiren, yüklenici seçiminde gerekli özeni göstermeyen, peşin ifa yükümlülüğü olmamasına rağmen arsa tapusunu teminat almadan yükleniciye devreden arsa sahibinin, tapuya güvenmiş olan üçüncü kişiler karşısında korunmaya değer bir yanı da bulunmamaktadır. Keza, arsa sahibinin tapuyu yükleniciye devretmesinin “avans” niteliğinde olduğu, mülkiyetin ancak yüklenicinin tüm borcunu ifa ettikten sonra geçeceğini kabul edilmesi de hukuki dayanağı olan bir kabul değildir. Zira hukukumuzda “yolsuz tescil” terimi mevcut olmasına rağmen “avans tapu” terimi mevcut değildir.

Somut olayda, Dairemiz sayın çoğunluğu birleşen davada davalı ...'in taşınmazı icradan ihale ile satın aldığından iyiniyetli sayılmasına ilişkin görüşüne katılıyoruz.

Ancak diğer davalılar yönünden çoğunluk görüşünün aksine davacı arsa sahibi ile davalı şirket arasında 10.11.2010 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme gereğince arsa sahibi taşınmazı yükleniciye tapuda devretmiştir. Yüklenici kat irtifakı kurduktan sonra bir kısım bağımsız bölümleri davalılara tapuda satmıştır. Yüklenici, inşaatı yarım bırakarak inşaatı terk etmiştir. Temyiz eden davalı/üçüncü kişilerden, ... bağımsız bölümü icradan satın aldığını ve iyiniyetli olduğunu, ..., ... ve ... bağımsız bölümleri tapuya güvenerek iyiniyetli olarak yükleniciden satın aldıklarını, ... ve ... ise bağımsız bölümleri arsa sahibinden satın aldıklarını arsa sahibinin yüklenicinin elemanına verdiği vekâletle tapuda işlem yaptıklarını beyan etmişlerdir. Yükleniciden ve icradan satın alan davalılar yargılamanın tüm aşamalarında tapuya güvenerek taşınmazı satın aldıklarını iyi niyetli olduklarını belirterek davanın reddine karar verilmesi talep etmişlerdir. Tapu maliki üçüncü kişiler bütün haklı savunmalarına rağmen ilk derece mahkemesinin tapu iptali ve tescil yönünden davanın kabulüne karar vermesi TMK'nın 1023. maddesinde düzenlenen "tapuya ... ilkesine" aykırı olmuştur. Anılan ilkeye göre tapuya güvenen kişinin iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, yani davalıların kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir. Somut olayda davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalıların kötü niyetli olduğuna dair hiçbir delil sunamamıştır. Bu nedenle, temyiz eden bu davalıların mülkiyet hakkının TMK'nın 1023. maddesi gereğince korunması gerekir. Yerel mahkemenin TMK nın 1023. maddesinin amaç ve koruduğu yarara aykırı olan gerekçeleri de dikkate alınarak İlk Derece Mahkemesi kararının temyiz eden davalı/tapu malikleri açısından bozulması gerektiği gibi, davalılar B…. ve ... bağımsız bölümlerini arsa sahibinden satın aldıklarını iddia ettiklerine göre bu husus araştırılarak arsa sahibinden satın aldıkları ispatlanırsa hiçbir şekilde tapu iptalinin mümkün olmayacağı düşüncesiyle Dairemiz Sayın çoğunluğunun kararına muhalifiz.”

Sonuç: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hukuki Boyutları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde "avans tapu" uygulaması, hem yüklenici hem de arsa sahibi için hukuki riskler doğurabilir. Yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi durumunda, arsa sahibinin sözleşmeden dönme ve tapu iptali hakları Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay kararlarıyla güvence altına alınmıştır. Ancak, üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadığı, tapu iptalinin sonuçlarını doğrudan etkileyebilir.

Arsa sahiplerinin bu süreçte dikkatli olması ve yüklenicinin edimlerini yakından takip etmesi gerekmektedir. Aynı şekilde, üçüncü kişilerin de satın aldıkları tapunun hukuki geçerliliğini kontrol etmeleri önemlidir. Bu sebeple, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tüm tarafların dikkatli ve özenli davranması gerekmektedir.